分譲マンションで民泊はできる？管理規約・許可の落とし穴

結論からお伝えすると、現在の日本では 分譲マンションで民泊運営できる物件は非常に少数 です。理由は、ほとんどのマンションの 管理規約で「民泊禁止」または「住宅宿泊事業の禁止」が明記 されているためです。

国土交通省のマンション標準管理規約（2017年改正）では「住宅宿泊事業を可とする / 不可とする」を管理組合が決議で明確化することを推奨しており、全国の大半のマンションが「不可」を選択しています。

つまり、「分譲マンションを買って民泊運営する」という戦略は、ほぼ実現できないのが実情です。

①管理規約を取り寄せる: 物件の現所有者または不動産仲介業者から管理規約のコピーを請求します。法的には買主・賃借人候補は重要事項説明時に確認可能。

②「住宅宿泊事業」「民泊」「短期賃貸」「日数限定賃貸借」のキーワードを検索: これらの単語があれば、規約上の取扱いが明記されているはず。

③管理組合の議事録も確認: 規約本文に記載がなくても、過去の総会で「民泊禁止決議」がされている場合は同等の効力があります。

④管理会社に直接問い合わせ: 「このマンションで住宅宿泊事業（民泊）の届出は可能か」とストレートに聞くのが確実。

①明示的に禁止: 「住宅宿泊事業（民泊新法に基づく事業）を行ってはならない」と規約に明記

②専有部分の用途制限: 「専有部分は住居としてのみ使用するものとし、宿泊業・商業利用を禁止する」

③不特定多数の出入り禁止: 「区分所有者の家族・親族以外の不特定多数の者を継続的に立ち入らせてはならない」

④フロント・コンシェルジュとの整合性: タワーマンション等では、フロント業務の負担増を理由に明確に禁止

現実的に民泊運営が可能なのは、以下のような物件です：

①一棟戸建て: 管理規約という概念がないため、所有者の判断で民泊可能（建築基準法・用途地域の制約は別途あり）

②一棟マンション（オーナーが1人）: 自分が管理組合相当のため、自由に民泊運営可

③民泊専用に建設された物件: 一部のデベロッパーが民泊運営前提で建てた物件（数は少ない）

④古い分譲マンション: 規約が「民泊」を想定していない時代のもの。ただし最近は規約改正で禁止化されるケース多数

⑤旅館業法の許可を取得した物件: 元々ホテル・旅館用途で建てられた物件

「管理規約に民泊禁止と書いていない＝民泊できる」と早合点するのは危険です。

①将来の規約改正リスク: 民泊を始めた後に総会決議で禁止化されるケース多数。投資回収前に営業停止のリスク

②近隣からの苦情→管理組合からの停止要請: 規約上は許容でも、騒音・ゴミ問題で苦情が出ると、管理組合が緊急総会で禁止化することがある

③エントランス・エレベーター・共用部の使用制限: 規約で「短期宿泊客の共用部使用を制限」と決議される可能性

大阪で民泊運営を検討する場合、現実的な選択肢は以下の通りです：

①一棟戸建て: 西成区・大正区・港区などで、築古戸建てを購入or借りて民泊運営。当社の主力物件タイプ

②民泊運営許可済みのマンション: 数は限られるが、稀に「民泊可」と明記された分譲マンションもあり

③オーナーチェンジ物件で民泊許可を交渉: オーナーと交渉し、契約書で民泊運営を明記する形

④古民家・空き家: 中央区・浪速区の古民家を改装して民泊化

大阪民泊ポータルでは、上記のような「民泊運営が現実的に可能な物件」のみを掲載しています。

分譲マンションでの民泊をご検討中の方は、まず管理規約の確認からお手伝いします。「興味あるマンションがあるが民泊できるか分からない」というご相談も、LINEから気軽にお問い合わせください。

宅建業者として、購入前・契約前の物件チェックを通じて、後悔のない物件選びをサポートします。